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Abogados MB Martin Bruckhaus

Immobilienrecht

Das spanische Immobilienrecht und Steuersystem weist einige Besonderheiten auf und unterscheidet sich in einigen Bereichen erheblich vom beispielsweise deutschen Rechtsystem. Daher erfordern zunehmende Investitionen in der Immobilienbranche eine umfassende fundierte Rechtsberatung von einheimischen und ausländischen Unternehmern und Privatpersonen.

Kauf einer Immobilie und die Eigentumsübertragung

 Einfacher privatschriftlicher Kaufvertrag

Im Gegensatz zum deutschen Recht, bedürfen Immobilienkaufverträge nach dem spanischen Immobilienrecht zum Beispiel keiner Form, sodass ein einfacher privatschriftlicher Kaufvertrag oder bereits eine mündliche Vereinbarung zu einer Bindung führen. Dennoch ist zu einer Vertragsgestaltung mit Hilfe eines Anwalts zu raten, damit wichtige steuerrechtliche, erbrechtliche und familienrechtliche Aspekte beachtet werden und entsprechende Klauseln zu Ihren Gunsten formuliert werden können. Von großer Bedeutung ist auch, dass der Verkäufer seine Eigentümerstellung beweist. Dies kann durch einen Eintragungsnachweis des Grundbuchamtes erfolgen, den der Verkäufer vorzulegen hat. Besser ist es jedoch, sich einen Grundbuchauszug geben zu lassen, da an Hand dieses Auszugs geprüft werden kann, ob das Grundstück frei von Belastungen ist. Ferner ist darauf zu achten, dass die Immobilie nicht vermietet wird, da das Mietverhältnis auch über den Verkauf hinaus besteht.

 Auch hier sollte ein Anwalt behilflich sein, um Sicherheit zu schaffen.

Liegt ein privatschriftlicher Kaufvertrag vor, wird das Eigentum an Grund und Immobilie durch Einigung und Übergabe übertragen. Die Übergabe erfolgt duch die Schlüsselübergabe. Anders als in Deutschland ist eine Eintragung im Grundbuch (Registro de la propiedad) für den Erwerb des Eigentums nicht erforderlich. Trotzdem ist eine Grundbucheintragung sehr wichtig und dient der Sicherheit des Käufers, da sich nur derjenige Dritten gegenüber auf sein Eigentumsrecht berufen kann, der im Grundbuch eingetragen ist. Auf diese Weise wird verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück ein weiteres Mal wirksam an einen Dritten übertragen kann.

Der notarielle Kaufvertrag

Da die spanischen Registerämter nur Urkunden von spanischen Notaren oder Konsulen anerkennen, ist für eine Grundbucheintragung ein notarieller Kaufvertrag erforderlich. In diesem Fall erfolgt die Eigentumsübertragung mit der Leistung der Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag (Escritura pública de compra venta).

Steuern in Spanien

Neben Notar und Grundbuchgebühren, sind beim Immobilienkauf auch Steuern zu zahlen, über die sich der Käufer informieren sollte. Zu beachten ist z.B., dass sich der Käufer nachweisen lässt, dass eventuell bestehende Steuerschulden vom Veräusserer vor Vertragsschluss beglichen worden sind. Ist dies nicht der Fall, so haftet das Grundstück für die Schulden, was zur Folge hat, dass das Finanzamt das Grundstück zwangsversteigern lassen kann, obwohl es verkauft wurde und einem neuen Eigentümer gehört.

Ausserdem gibt es in Spanien eine Wertzuwachssteuer (Plusvalia), die zwar grundsätzlich der Verkäufer zu tragen hat, aber unter Umständen auch vom Käufer gezahlt werden muss.

 

Neben den genannten Aspekten gibt es noch mehrere weitere, die im Bereich des Immobilien- und Steuerrechts zu beachten sind. Unsere Beratung erstreckt sich auf alle rechtlichen und steuerrechtlichen Fragen rund um den nationalen und internationalen Grundstücksverkehr:

        >> Vertragskontrolle und Beratung bezüglich der Vertragsgestaltung
        >> Begutachtung der rechtlichen Situation von Grundeigentum im Hinblick auf Veräußerungs- und Finanzierungsgeschäfte,
        >> Beratung bei der Veräußerung und dem Erwerb von Immobilien,
        >> Erwerb von Immobilien in Time-Sharing,
        >> Beratung des Bauträgers und der Maklerfirma bei der Errichtung und dem Vertrieb von Bauvorhaben,
        >> Herbeiführen von Neubauerklärungen und Gestaltung von Gemeinschaftsordnungen,
        >> Gestaltung und Verhandlung von Mietverträgen mit Schwerpunkt im Hotel- und Gaststättengerwerbe,
        >> Hausverwalterverträge,
        >> Entwicklung von Finanzierungskonzepten und deren hypothekarische Absicherung, steuerrechtliche Beratung im Zusammenhang mit Grundstücksgeschäften.